Amortizar hipoteca: ¿cuánto ahorro?
Calcula exactamente cuántos intereses te ahorras al adelantar dinero a tu hipoteca, y compara las dos opciones que te ofrecerá el banco: bajar la cuota o acortar el plazo.
Cómo evoluciona tu deuda
Capital pendiente en cada escenario.
Intereses totales que pagarías
Menos es mejor.
Comparativa de opciones
Reducir plazo casi siempre gana (y por qué)
Cuando entregas dinero para amortizar, el banco te da a elegir entre bajar la cuota manteniendo los años, o acortar el plazo manteniendo la cuota. No son equivalentes ni de lejos.
Si reduces plazo, lo que eliminas son los últimos meses del préstamo: meses enteros de intereses que dejas de pagar. Si reduces cuota, sigues pagando durante los mismos años, así que el ahorro es mucho menor. En la comparativa de arriba puedes ver la diferencia exacta con tus números.
El momento importa tanto como la cantidad. Los intereses se calculan siempre sobre el capital pendiente, que es máximo al principio del préstamo. Los mismos 10.000 € adelantados en el año 3 ahorran mucho más que en el año 18. Si estás pensando en amortizar, cuanto antes lo hagas, más rinde.
¿Y si en lugar de amortizar invirtieras ese dinero? La comparación honesta es: amortizar te da un ahorro seguro y garantizado equivalente al tipo de tu hipoteca. Invertir puede rendir más, pero con riesgo. Con hipotecas baratas suele salir a cuenta invertir; con hipotecas caras, amortizar. Y antes de nada, comprueba en tu escritura si tienes comisión por amortización anticipada.
Preguntas frecuentes
¿Qué conviene más, reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo ahorra bastantes más intereses porque eliminas los últimos años del préstamo. Reducir cuota da alivio mensual inmediato pero ahorra menos. Si puedes mantener la cuota actual sin apuros, reducir plazo es casi siempre más rentable.
¿Cuándo conviene amortizar?
Cuanto antes mejor. Como los intereses se calculan sobre el capital pendiente, amortizar en los primeros años elimina muchos más intereses futuros que hacerlo al final.
¿Tiene comisiones?
Depende de cuándo firmaste y de si tu hipoteca es fija o variable. La ley hipotecaria limita estas comisiones y en muchas variables, pasado cierto plazo, son cero. Revisa tu escritura antes de decidir.
¿Mejor amortizar o invertir?
Compara el tipo de tu hipoteca con la rentabilidad neta que esperas de la inversión. Amortizar es un rendimiento seguro; invertir puede ser mayor pero no está garantizado.
¿Y la desgravación por vivienda habitual?
Solo se la aplican quienes compraron antes de 2013 y mantienen el derecho. Si es tu caso, amortizar puede tener ventaja fiscal adicional hasta el límite deducible anual.