Amortizar hipoteca: ¿cuota o plazo?

Cuando llevas dinero al banco para amortizar hipoteca, te harán una pregunta aparentemente inocente: "¿quiere reducir cuota o reducir plazo?". Mucha gente elige bajar la cuota por puro instinto —suena a alivio inmediato— y con esa decisión deja miles de euros sobre la mesa.

Qué significa cada opción

Reducir cuota: sigues pagando el mismo número de años, pero cada mes pagas menos. Notas el efecto enseguida en tu bolsillo.

Reducir plazo: sigues pagando exactamente la misma cuota de siempre, pero terminas de pagar antes. No notas nada hoy; lo notas al final.

El ejemplo que lo deja claro

Imagina una hipoteca con 120.000 € pendientes, al 3,2 % TIN y 22 años por delante. La cuota actual sería de unos 634 € al mes, y si no haces nada acabarás pagando cerca de 47.300 € solo en intereses.

Ahora entregas 10.000 €:

• Si reduces cuota: tu mensualidad baja de 634 € a unos 581 € (53 € menos al mes). Los intereses totales bajan a unos 43.400 €. Ahorro: unos 3.900 €.
• Si reduces plazo: tu cuota sigue en 634 €, pero terminas 30 meses antes —dos años y medio—. Los intereses bajan a unos 37.900 €. Ahorro: unos 9.400 €.

La misma entrega. La misma hipoteca. Una diferencia de más de 5.500 € según qué casilla marques. Reducir plazo ahorra en este caso 2,4 veces más.

Por qué reducir plazo gana

La razón es simple cuando se ve: los intereses de un mes se calculan sobre el capital que aún debes. Cuando reduces plazo, lo que estás eliminando son los últimos meses del préstamo por completo: meses enteros que sencillamente dejan de existir, con todos sus intereses. Cuando reduces cuota, en cambio, sigues pagando durante los mismos 22 años; solo pagas un poco menos cada vez.

Cuándo sí tiene sentido reducir cuota

No siempre gana el plazo en la práctica. Reducir cuota es la opción sensata si:

• Tu cuota actual te aprieta y necesitas margen mensual real para respirar.
• Tienes deudas más caras (tarjetas, préstamos al consumo al 8-10 %) y ese alivio mensual te permite atacarlas: ahí el dinero rinde más.
• Quieres reducir riesgo ante una posible bajada de ingresos.

Dicho de otro modo: reducir plazo es lo óptimo en dinero; reducir cuota puede ser lo óptimo en tranquilidad. Ambas son decisiones legítimas, pero conviene tomarlas sabiendo el precio.

El factor que casi nadie tiene en cuenta: cuándo amortizas

Importa tanto cuándo como cuánto. Como los intereses se calculan sobre el capital pendiente, y ese capital es máximo al principio, los mismos 10.000 € rinden muchísimo más en el año 3 que en el año 18. Si estás dudando si amortizar ahora o el año que viene, la respuesta casi siempre es ahora.

¿Y si mejor invierto ese dinero?

Es la comparación correcta que hay que hacer. Amortizar te garantiza un ahorro seguro y sin riesgo, equivalente al tipo de interés de tu hipoteca: si tu hipoteca está al 3,2 %, amortizar es como lograr un 3,2 % garantizado y libre de impuestos.

Invertir puede rendir más a largo plazo, pero sin garantía y con volatilidad por el camino. La regla práctica que usa mucha gente: con hipotecas baratas, invertir; con hipotecas caras, amortizar. Y si el préstamo te quita el sueño, amortizar tiene un retorno emocional que ninguna hoja de cálculo mide.

Antes de ir al banco, comprueba esto

• La comisión por amortización anticipada de tu escritura. La ley hipotecaria la limita y en muchas hipotecas variables, pasado cierto tiempo, es cero, pero conviene confirmarlo.
• Si tienes derecho a deducción por vivienda habitual (solo compras anteriores a 2013). En ese caso amortizar puede tener además ventaja fiscal hasta el límite anual deducible.
• Que te quede un fondo de emergencia. Amortizar es irreversible: ese dinero ya no vuelve. No te quedes sin colchón por adelantar cuotas.

Hazlo con tus propios números

Los importes de este artículo son un ejemplo. En la calculadora de amortización anticipada puedes meter tu capital pendiente, tu tipo y tus años restantes, y ver las dos opciones comparadas al instante, además de cuánto ahorrarías según distintos importes de entrega.